“有的东西不过很久，是不可能理解的，有的东西等到理解了，又为时已晚，大多时候，我们不得不在尚未清楚认识自己的心的情况下选择行动，因而感到迷惘和困惑。”——村上春树
这句话的本意是形容爱情，但用来形容使用权项目也是很合适。
今天，咱们来聊聊“使用权项目”这个话题。
近日，黄埔、番禺两个使用权项目“爆雷”，一个“交楼日期已过，公寓却还没动工”，一个“公寓变违建！电梯停了，物业撤离”。
|交楼日期已过，公寓却还没动工
“复式公寓，26㎡就能做成3房1厅，总价也只有40多万元”“快抢啊！过了这村就没这个店了！”2019年，潮窝国际青年公寓凭借高性价比、低总价等因素大卖。
而实际上，这个号称“国际青年共享社区”的公寓并非一手楼，而是由新世纪花苑的三层商业裙楼改造而成，卖的是该物业30年的使用权，要求客户一次性交完几十万的全款当作三十年租金，而且为了规避租赁合同不能超过20年的限制，合同约定后十年续约的租金是一元，潮窝公司承诺2020年5月1日交房。
（图片来源：DV现场）
2019年8月，许多客户发现黄埔区文冲街道办专门发出《告知书》，称潮窝国际项目存在合法手续不齐、超使用年限招租情况，不具备现阶段招商条件，要求项目产权人及潮窝国际项目公司立即停止一切招商活动，依法依规办理手续后再行招商。
而直到现在，潮窝公司连《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》都没有拿到手。现如今，合同约定的交楼日期也已过去十多天，公寓的改建工程还没有动工。
目前，经过多方协调解决后，“潮窝”项目方与租户代表调解达成共识，街道也将继续协同区相关部门做好相关调解工作。
|公寓变违建！电梯停了，物业撤离！
位于番禺的富山自由度地块原为工业用地，随后广州富山投资管理有限公司将其建设成公寓项目【富山自由度】，并对外出售使用权。
在“低总价、租售同权”等广告语的攻击下，不少人为了早点买房子自住签下了一份《公寓使用权转让合同》。根据合同内容，该土地使用权限至2046年11月。
而2019年，该项目被爆出是违章建筑，需要拆除处理。很多人才反应过来，他们几十万买来的竟然是违章建筑。
（图片来源：网络）
近日，该项目再有业主收到通知，接管该小区物业的服务公司即将撤离，同时日常需用的电梯也将停用。这也就意味着这些业日后的生活将受到很大的影响。
频频“爆雷”！
只有使用权的项目，你还敢买吗?
近年来，出售使用权的项目遍地开花，白云、番禺、荔湾等区域到处都有。当中，风险项目的也不少。
如番禺WE公馆，该项目在2019年被认定为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，被勒令自行拆除。2020年3月，We公馆部分租户门口被钉上了铁板，并张贴上查封告知书，要求限期搬离。
值得关注的是，该项目其实早在2012年，已被列为违法建设案件，但一直没有得到相应的处理。在随后的几年时间里，WE公馆仍是正常对外出售租赁权。
（图片来源：位于大石地铁站B出口的We公馆）
又如白云派特斯小镇，该项目土地权属人为太和镇北村经济联合社，土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地。广州市泽锋投资有限公司通过白云区太和镇三资管理服务中心公开招拍挂，与广州市白云区太和镇北村经济联合社签订《合作开发协议书》，约定由其负责项目的开发建设与运营管理。该项目同样只能用于出租，不能买卖，且最长租期不能超过20年。
但销售人员在销售过程中一直表示该项目为带独立产权的公寓，楼盘盖好后就有房产证。而不少买家都在落定后，才通过其他途径了解到项目只有使用权，并无产权，要求退还定金。
另像在白云区，大家在白云区政府官网通过搜索“风险提示”，发现类似的提醒不在少数。
（图片来源：白云区人民政府官网）
一不小心就容易掉坑
这种房子，慎买！
使用权项目之所以备受买家关注，主要因为这些项目往往都比周边项目的价格要便宜许多，再加上“返租、买一层送一层”等噱头，自然让人觉得这种项目“真香。”
但这类项目自身存在的风险简直不要太多。
1、没有产权！！！很多销售在宣传中会多次强调项目存在独立产权。但实际上并没有，只有使用权！没有产权的项目，且不说项目未来房价涨跌与你无关，万一小开发商跑路，你还很难进行维权。
2、使用权项目，只能用于租赁，不能买卖，最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。那些承诺给你25年使用权的，小心为上。
（根据中华人民共和国第二百一十四条 ，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。）
3、这些项目通常有四证：《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但就是没有《商品房预售许可证》。
这也就是为什么官方多次强调请勿购买未办理商品房预售许可证或不符合上市交易条件的房屋！
（图片来源：白云区人民政府官网）
4、返租期没有保障！开发商把托管业务委托给别人，万一有什么事故发生，按以往的套路可以顺手把责任都推给托管公司。而且万一要是真租不出去的话，这个租金还能找谁要呢？
5、要注意理清土地所有方与投资商的关系、土地性质及物业类型等。
比如不少项目所在地块的用地性质为工业用地、物业类型为厂房等，但按公寓的形态对外销售使用权。这类物业尤其需要特别留意《建设工程规划许可证》的附图及附件，特别是《建筑报建图》。一旦项目未按照《建设工程规划许可证》进行建设，后期难以通过竣工验收，无法获得房地产权证书等。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定，未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的房屋，不得进行出租。
（图片来源：白云区人民政府官网）
至于土地所有方与投资商的关系，虽说销售的是使用权，买家本质上都是“租客”，但“二房东”和“三房东”，差别还是挺大的。任何一方出了问题，都会牵连到买家。
（图片来源：白云区人民政府官网）
最后的最后，倘若大家真的想买使用权项目，在确定承租掏钱之前，要看清使用权项目的相关证书，如《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
另外，使用权的项目不能购买，仅相当于长租，签订合同的最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。
另烦请记住白云区政府多次在类似项目的风险提示中提到的：
◆请勿认购或承租任何产权状况不清晰、无合法权属证明的房屋。
◆请勿承租任何产权状况不清晰、无合法权属证明的房屋。
◆请勿购买未办理商品房预售许可证或不符合上市交易条件的房屋。
◆请关注项目租赁用途是否与报建规划用途一致、租赁期限是否超过法定20年等相关问题。
……
对于使用权项目，大家是怎么看的？
（内容源自网络综合整理）
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