苏州楼市再现抢地抢房 这一轮将狂奔多久?

作者:安徽省天长市点击数:844    |    加入时间:2019-05-15 19:29:02

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苏州位于江苏省东南部,东临上海,西抱太湖。2018年,GDP排名全国第七,将杭州、南京甩在身后。近年来,苏州已成为房企战略版图中的重要城市。过去一个月,苏州房地产市场上演了一场又一场数字跳动。土地市场争抢的激烈程度,好似回到了2016年。彼时,苏州和南京、厦门、合肥四个城市由于房价涨幅全面超越一线城市,而被业内称为中国楼市“四小龙”。



热地遭房企哄抢


4月24日,苏州主城区首次挂牌出让的5宗涉宅用地,总出让面积36.2万平方米,总建筑面积71.4万平方米,总起始价100.8亿元。地块分布于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块。


此次土拍共吸金135.7亿元,地块最高成交总价为50.2亿元,最高成交楼面价为26288元/平方米,最高溢价率为56.7%,同时吴中区太湖新城板块和尹山湖板块诞生新的高价地。


土地市场缘何如此火爆?在克而瑞苏州机构总经理戈文问看来,原因之一在于,5宗地块整体质量颇高,多数在地铁沿线,具备一定的交通优势。其中,吴中区两宗地块还拥有生态景观资源。此外,这次土拍宅地的市场指导价的设置空间均较大,留给开发房企较足的竞价空间。


新京报记者了解到,这是苏州今年以来的第五场土拍,热度依然不减。从今年的土地拍卖情况看,百亿级别的土拍场景算不上新鲜,毕竟这座城市今年1月4日首场土拍的总成交价便达到了120多亿元。其中,青剑湖地块更是历经175轮“厮杀”。


在4月2日吴江太湖新城土拍中,苏州城投以总价16.7亿元、楼面价17294.57元/平方米、溢价率为36%拿下该块土地,这也是今年苏州土拍市场首块需现房销售的地块。


苏州作为一个强二线城市,开发商普遍看好其未来的发展潜力。同策研究院首席分析师张宏伟指出,最近相关政府部门提出,要在沪苏浙交界区域建设长三角一体化发展示范区,苏州是其中一个重要城市。因此,在这一节点上,苏州区域热度也在提升。


从政策利好上,苏州是全国第一个提出“优购房”概念的城市,4月中旬,苏州吴中区出台人才购房认定新政,优购房最高优惠30%。在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来,利好政策促进潜在需求得到释放,并带动苏州市场走高。 


而从企业层面上分析,张宏伟指出,现在是回归二线或强二线城市非常重要的一个窗口期。在这个窗口期,房企积极在这些城市布局,为未来业绩增长做铺垫,也为了防止在这些市场踏空。


“一旦踏空,今年下半年、明年,甚至后年,等到大部分二线城市复苏时,房企在这些城市没有土地,是一件可怕的事。”张宏伟称。


不容忽视的是,开发商积极拿地,也与融资环境略微宽松有关。有业内人士表示,“去年四季度,房企资金面最为紧张。春节过后,融资环境虽没有达到2017年的宽松程度,但与2018年上半年差不多。在此背景下,企业解决了短期到期债务后,愿意把资金投资到土地市场。”


新房再现千人抢房盛况


“土地市场作为楼市的风向标,直接影响楼市的走向,而楼市对地市也有反刺激作用。” 戈文问这样评价土地市场的特殊意义。实际上,土拍市场活跃,与苏州房地产市场的回暖趋势密不可分。 


 “放眼全国,既有需求又有供应、供需关系良好、适合投资的二线城市并不多,苏州是其中之一。”问及苏州楼市之所以如此火热,近期参与拿地的一家房企高层人士如此表示。


由于毗邻上海的区位优势,加上苏州本身强劲的经济势头,使近一年来,苏州的房价也紧跟上海,尤其园区成为苏州房价的最高地。从2010年到2016年,苏州房价唯一下跌过的年份在2012年,其他年份都保持不同程度的上涨态势。2016年,随着一线城市土地市场持续升温,很多开发商转战二线城市,苏州和南京、厦门、合肥四个城市由于房价涨幅全面超越一线城市,而被业内称为中国楼市“四小龙”。


“苏州到上海仅需半小时,自身基础雄厚,借势上海,需求不减。只要苏州住宅用地供应保持基本稳定,楼市将长盛不衰。” 一家房企高层人士称。


据上述房企高层人士分析,2014年-2015年,苏州每年成交面积在500万平方米以上,5年合计销售3747万平方米。同期,苏州土地供应不多,2014年-2018年土地供应合计4725万平方米。按照可售面积80%计算,可售面积仅3780万平方米,与成交面积相当。这意味着,如果不考虑2014年之前的库存,苏州几乎没有新库存。


在此背景下,经历2017年、2018年的盘整期后,今年春节过后,苏州楼市复苏,“金三银四”更是迎来了小阳春。对市场反应最为敏感的开发商们迅速行动,他们顺水推舟加速推盘力度。其中,苏州工业园区和姑苏区由于供应稀缺,持续火爆,而一些诸如吴江等起步较低的价值洼地,由于性价比高、一二手倒挂,也遭到市场的哄抢。


近日,位于高新区科技城板块的科技城金茂府迎来二期开盘。据悉,此次开盘房源共计345套,备案均价在3.3万元/平方米左右。最终,经过激烈又漫长的摇号选房之后,345套房子基本售罄,去化率超95%。


随着吴江撤市建区,城市外扩,被称之为“园区后花园”的运东板块也随之升温。近期,吴江开发区的四季春晓花园也迎来千人抢房的景象。现场开盘共198套房源,所有房源几乎售罄,去化率达99%。 


人们甚至对数字失去了感觉,房价、地价不断刷新历史纪录,买者依旧如云。看中工业园区奥体板块中海上东区项目的一位购房者焦虑地说,180套房子,共有1000多人预约,而且都是事先验资的,“想买,但不一定买得到,要抢!”


实际上,无论是刚需盘还是改善盘,近期都出现了抢房的盛况。随之,房价也在近期迎来上涨趋势。据克而瑞统计数据显示,截至4月25日,4月苏州(含吴江)新建商品住宅的成交均价为21884元/平方米,环比上涨6.51%。其中,主城区商品住宅成交均价为25055元/平方米,环比基本持平。吴江区商品住宅成交均价为16701元/平方米,环比上涨1.21%。从板块成交均价来看,大部分板块房价环比3月有所上涨,少部分板块房价环比3月有所下跌。相城区的阳澄湖、渭塘、望亭、黄桥、元和板块,园区的湖西、教育园区板块,新区的浒墅关、玉山板块,吴中区的光福、香山板块、木渎、天平山板块、城南、胥口、上方山、越溪板块,以及吴江区的太湖新城、城北、城南、汾湖、平望、震泽板块,成交均价环比都有不同程度的上涨。


二手房成交上涨


在房贷利率下调及市场预期改善影响下,2019年一季度苏州二手房市场升温较为明显。


在上海上班的一位购房者,去年底将苏州吴中区的新房小区出手,近期重新购置工业园区东湖大郡一套105平方米三居室。之所以换购,原因在于,工业园区“利好更大,涨得更多。”


实际上,在苏州园区购房的人群中,有相当一部分来自上海。在很多上海人眼里,苏州的生活便利性不比上海差,环境甚至更好,回上海也较为方便。相比上海的房价,苏州的房价显得便宜很多。


“被涨价吓怕了。”当地一位中介经纪人表示,现在没有专职的投资客,很多是有房有资金,尝到购买房产甜头的人,还是选择买入房产比较稳妥。


实际上,经历了暴涨的2016年,苏州楼市的起点已远高于之前。而在限购、限贷之下,杠杆率降低,苏州市场上的投资客相对较少,当前活跃在苏州市场的主要是刚需和改善,其中,换房改善的不在少数。


上述房产经纪人告诉记者,“在上涨幅度上,年前和年后,工业园区学区房每平方米相差1万多元。小面积的房源,每平方米可上涨1.5万元左右。”


记者了解到,在学区房中,园区的玲珑湾以及新区的荷澜庭是两大典型代表。其中玲珑湾均价在6万元/平方米以上,具体根据户型、面积、装修而定。中介人士称,“这两月一直在上涨,2个月前总价510万元的房源,现在要卖至550万元。而新区的荷澜庭小区的房价也是从今年3月开始有所上涨,相比年前,每平方米上涨5000元左右。”


“苏州房价属价值洼地,未来还是看涨。”一位购房者向记者这样表示。


来自贝壳研究院的数据显示,今年一季度,苏州链家二手房成交量环比及同比,均增加近一倍。随着成交的升温,二手房成交均价涨幅有所扩大,一季度二手房成交均价环比上涨4.7%。不过,成交量并未到达促使价格大幅上涨的水平,同比看,二手房成交均价上涨7.4%,低于2018年苏州城镇常住居民人均可支配收入8%的增速。


对此,贝壳研究院高级市场分析师钟涛表示,整体来说,苏州目前处于“低位复苏,被压制需求正常释放”的过程中。


值得注意的是,这样火爆的局面,能否持续仍是一个未知数。据新华社消息,4月19日住建部会同国务院发展研究中心对房地产市场进行专题调研,并对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市作出预警提示。对部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,住建部提出需引起高度关注。也就是说,调控趋严的方向性政策并不会改变,开发商们目前高溢价拿地很可能实现不了预期的利润。


钟涛表示,在中央“房住不炒”基调下,楼市调控政策不会发生大的转变,预计苏州二手房市场成交在今年3-4月集中释放后会回归稳态水平,均价失去上涨动力,趋向平稳。


新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 李立军 图片来源 视觉中国


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